Реконструкция торговых и офисных центров

Ожидания арендаторов торговых и офисных центров постоянно растут, меняются форматы, и принципы торговли и офисной работы, повышается уровень требований к дизайну, инженерии, инфраструктуре. Из-за этого в среднем жизненный цикл бизнес-центра составляет не больше 10-15 лет, по истечении которых объекту нужна реконцепция, ремонт, ребрендинг. В условиях плотной застройки редевелопмент (запуск новых объектов на основе старых после реконструкции) оказывается более выгодным и востребованным по сравнению с новым строительством.

Что изменяется для офисов?

При реконструкции необходимо учитывать новые подходы к организации работы в офисе и рабочего пространства в принципе. Компании предпочитают открытую планировку, коворкинги, open-space. Они не хотят занимать классические закрытые кабинеты. Им важна развитая бизнес-инфраструктура: наличие в офисном центре общедоступных (арендуемых) переговорных, конференц-залов, коворкингов, пространств для совещаний. В составе зон общего пользования также могут быть столовые или кафе, спортивные залы, пространства для отдыха, лобби, холлы. Все это улучшает социальное взаимодействие, помогает выстраивать рабочие связи, повышать продуктивность работы.

Реконструкция должна улучшать офисное пространство. Она может предполагать оптимизацию планировок, модернизацию существующих инженерных систем (включая вентиляцию, электроснабжение, системы безопасности и другие), благоустройство прилегающей территории, создание открытого уличного или закрытого, размещенного в цокольном, подвальном этаже паркинга. Расширение существующих оконных проемов или использование панорамного остекления улучшает показатели освещенности. Обновление звукоизоляции стен и перекрытий защищает от шума. Установка новых лифтов, эскалаторов, траволаторов повышает комфорт для арендаторов на верхних этажах. Такие изменения могут поднять класс офисного центра, а с ним — стоимость аренды, увеличить доходность при сравнительно небольшом объеме вложений.

Реконструкция торговых центров

Для торговых площадей своевременная реконструкция, адаптация к требованиям рынка особенно важна: без этого торговый центр потеряет посетителей, покупателей, а вместе с ними — и арендаторов. Реконструкция может выполняться по двум основным направлениям:

реновация, улучшение характеристик для повышения класса объекта. При этом исходная концепция торгового центра остается неизменной;
смена концепции, ребрендинг. Предполагает изменение планировки, адаптацию пространства под запросы арендаторов из определенных сегментов, изменение функций для отдельных зон. От устаревших или нерентабельных форматов при этом отказываются, убирая слишком большие фуд-корты, галереи с мелкой «нарезкой» помещений, сложной планировкой.

При реконструкции торговых центров учитывают особенности новых форматов торговли: предусматривают зоны для выдачи товаров, возможности для максимальной автоматизации торговли, для совмещения форматов (продажи комбинируют с досугом, развлечениями, общественным питанием).

Организация работ

И в торговом, и в офисном центре реконструкцию можно организовать двумя способами:

полностью закрыть объект для проведения работ. Это позволяет изменить характеристики, планировку, функциональность объекта, но после завершения реконструкции арендаторов придется искать заново;
выполнять реконструкцию поэтапно, последовательно перекрывая этажи или отдельные зоны в здании. Это позволит сохранить арендаторов, но ограничит возможности реновации, усложнит, замедлит работы.

Офисные и торговые объекты реконструируют, выполняя следующие работы:

ремонт, восстановление или улучшение характеристик основных строительных конструкций (усиление фундамента, перекрытий, несущих стен, утепление, звукоизоляция);
перепланировка. Может предполагать изменение этажности, перенос перегородок, стен, коммуникаций, объединение существующих, формирование новых помещений, изменение их назначения;
обновление инженерных систем (вентиляция, кондиционирование, водопровод, канализация, электроснабжение, системы безопасности);
увеличение площади (возведение дополнительных этажей, переоборудование подвалов, цоколей, мансард, устройство пристроек, эксплуатируемых кровель);
обновление интерьера, архитектурного облика здания. Новый дизайн интерьера разрабатывают для зон общего пользования (оформление торговых залов или офисов каждый арендатор выполняет под себя);
благоустройство прилегающей территории: формирование зон отдыха, устройство подъездных путей, парковок, пешеходных дорожек, озеленение, декоративное оформление территории.

Строительная компания «Олимпия» выполняет реконструкцию торговых и офисных центров, проводит их реконцепцию, ребрендинг.