Реконструкция торговых и офисных центров: инженерия, эвакуация, фасад

Торговый или офисный центр реконструируют, когда здание перестаёт зарабатывать: арендаторы уходят к соседям с открытыми планировками и нормальной вентиляцией, якорный магазин съезжает и оставляет пустую половину этажа, а инженерные мощности не позволяют посадить общепит или дата-центр. Для собственника реконструкция — это способ сменить концепцию и класс объекта без сноса, но с одним условием: изменение планировок, нагрузок и назначения помещений тянет за собой пересмотр эвакуации, пожарной защиты, доступности и фасада, и всё это должно пройти через проект, а часть — через экспертизу. Чем отличается реконструкция от капитального ремонта и как идёт работа, описано на страницах услуг реконструкция торговых центров и реконструкция офисных зданий.

Зачем реконструируют

Смена концепции. Торговый центр с галереей мелких павильонов превращают в объект с крупными арендаторами, фудхоллом и досуговой зоной; офисный центр с коридорно-кабинетной системой — в здание с открытыми планировками, общими переговорными и коворкингом. Это почти всегда перенос перегородок, новые проёмы в перекрытиях под атриумы и эскалаторы, а иногда — пристройка или надстройка. Если площадь или этажность растут, это реконструкция по Градостроительному кодексу со всеми её процедурами.

Требования арендаторов. Сетевой продуктовый магазин приходит со своим техническим заданием: нагрузка на пол под стеллажи и холодильные камеры, электрическая мощность, вытяжка от кухни и пекарни, отдельный разгрузочный дебаркадер. Офисный арендатор класса А спрашивает про воздухообмен на рабочее место, резервирование электроснабжения и количество лифтов. Если здание этого не даёт, арендатор уходит.

Инженерия. Системы, построенные в 1990-х или 2000-х, не рассчитаны на сегодняшнюю плотность оборудования и на требования к микроклимату. Замена вентиляции и холодоснабжения — самая частая причина реконструкции офисных зданий без изменения планировок.

Соответствие требованиям. Предписания пожарного надзора, замечания по доступности для маломобильных посетителей, предельный износ фасада — поводы, которые нельзя отложить.

Планировки арендаторов и общие зоны

В торговом и офисном центре две зоны живут по разным правилам. Планировку арендуемых блоков меняет каждый новый арендатор, поэтому проект реконструкции закладывает гибкость: шаг колонн без лишних стен, несущие конструкции и стояки, собранные в ядра, перекрытия с запасом по нагрузке и возможностью новых проёмов под внутренние лестницы арендатора. Общие зоны — входные группы, атриумы, коридоры, лестницы, санузлы, лифтовые холлы, разгрузочные — проектирует собственник, и именно по ним считают эвакуацию и доступность для всего здания.

Отсюда правило для проекта: граница между блоком арендатора и общей зоной — это одновременно граница ответственности за противопожарные преграды, учёт ресурсов и отделку. Если её не зафиксировать в проекте и в договоре аренды, арендатор при своей отделке снимет противопожарную дверь или заложит вентиляционный канал, и нарушение достанется собственнику. Как организуют работы в блоке арендатора без закрытия центра и как общепит стыкуют с общими сетями, разобрано в статье о ремонте торговых центров; порядок капитального ремонта офисов — в статье о капитальном ремонте офиса.

Инженерия

Мощности. Новая концепция почти всегда требует больше электроэнергии и холода: кухни фудхолла, серверные, кондиционирование открытых офисов. Если выделенной мощности не хватает, нужны технические условия от сетевой организации, а срок их выполнения и стоимость часто определяют график всей реконструкции. Что для этого делает заказчик и в какой момент, описано в статье о модернизации инженерных систем.

Вентиляция и холодоснабжение. Для открытого офиса воздухообмен считают по числу рабочих мест, для торгового зала — по посетителям и выделениям от оборудования, для кухни — по вытяжным зонтам; все три режима в одном здании требуют раздельных систем. Холод для арендаторов дают либо центральной системой с чиллером и фанкойлами, либо отдельными блоками на каждый блок аренды; первый вариант экономит фасад и крышу, второй проще в учёте по арендаторам. Виды систем — в статье о системах вентиляции.

Учёт по арендаторам. В проект закладывают отдельные узлы учёта электроэнергии, воды и тепла на каждый блок аренды и место для них в общих зонах, иначе собственник распределяет счета по площади и спорит с арендаторами о каждой кухне.

Вам нужна консультация по реконструкции торгового или офисного центра?

Мы перезвоним вам в течение 10 минут

или позвоните по номеру +7 (495) 973-13-13

Я даю согласие на обработку персональных данных

Как мы обрабатываем данные — в Политике обработки персональных данных.

Эвакуация и противопожарная защита

Любое изменение планировки меняет пути эвакуации: убрали коридор — удлинили путь до лестницы, объединили два этажа атриумом — получили один пожарный отсек вместо двух, посадили фудхолл — изменили расчётное число людей на этаже. Поэтому раздел пожарной безопасности в проекте реконструкции торгового или офисного центра пересчитывают целиком.

Основные требования задают Федеральный закон № 123-ФЗ и своды правил к нему. СП 1.13130.2020 определяет количество, ширину и длину путей эвакуации в зависимости от числа людей и класса функциональной пожарной опасности; для торговых залов расчётное число людей считают по площади зала, и это одна из причин, почему укрупнение залов требует дополнительных выходов. СП 2.13130.2020 задаёт степень огнестойкости и площадь пожарного отсека, из которой следует необходимость противопожарных стен и штор в атриумах. СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» устанавливает планировочные требования к торговым и офисным зданиям. Для многоэтажных торговых центров с атриумами типовое следствие — противопожарные шторы по контуру атриума, дымоудаление из торговых залов и атриума, автоматическое пожаротушение. Поскольку торговые и офисные центры во время реконструкции обычно продолжают работать, в проекте отдельно показывают, какие эвакуационные выходы и системы защиты действуют на каждой очереди.

Доступная среда

СП 59.13330.2020 распространяется на реконструируемые здания. Для торгового и офисного центра это означает входы без порогов с уклоном пандуса по норме, лифт или подъёмник на каждый уровень, доступный для посетителей, санузлы для маломобильных на этажах с торговлей и общепитом, тактильную и визуальную навигацию, парковочные места у входа. Чаще всего проблемы возникают у входных групп старых зданий, поднятых над тротуаром на несколько ступеней: решением становится перенос входа на уровень земли или пристроенная входная группа с подъёмником, что уже затрагивает фасад.

Фасад и входные группы

Реконструкция центра почти всегда меняет облик: новое остекление, вынесенные витрины, навес над входом, рекламные конструкции, пристроенный тамбур. В Москве изменение внешнего архитектурного решения нежилого здания согласуют до начала работ — для этого готовят проект и получают решение Москомархитектуры; порядок и то, какие изменения требуют согласования, а какие достаточно оформить по колористическому паспорту, разобраны в статье о ремонте фасада. Техническая сторона: новый витраж тяжелее старого остекления, и его крепление считают на существующие перекрытия; навесы и тамбуры нельзя ставить на тротуар без ордера на работы на городской территории; утепление фасада меняет толщину стены и привязки оконных блоков. Если здание имеет историческую ценность, применяются отдельные требования — подробнее в статье о реставрации и реконструкции.

Что заказчику решить до проекта

Концепция и состав арендаторов хотя бы по типам: от этого зависят нагрузки, мощности и число выходов.
Будет ли центр работать во время реконструкции и какие очереди допустимы.
Какие части здания — общие зоны, какие — арендные, и где проходит граница ответственности.
Есть ли резерв мощности и получены ли технические условия; без них подбирать оборудование рано.
Затронет ли реконструкция фасад и внешний контур здания — тогда согласования закладывают в график.

Среди выполненных «Олимпией» работ — ремонт и реконструкция ресторана быстрого питания на улице 1905 года (страница объекта) и ремонт офиса для клиники Дикуля, фотографии которого собраны на странице реконструкции офисов. Компания работает генподрядом или отдельными этапами, в действующих центрах — очередями; ремонт офисных помещений без реконструкции — на странице ремонт офисов.