Проблемы реконструкции зданий и способы их решения

Здания реконструируют, улучшая их характеристики, изменяя назначение, но при этом сохраняя отдельные элементы. Реконструкция отличается от капитального ремонта или нового строительства. Часто она оказывается более сложной задачей из-за ряда характерных проблем. Среди них:

стесненные условия для строительства, монтажа;
необходимость адаптировать здание под новые требования, не изменяя некоторые его элементы;
специфика работ, отсутствующих при «обычном» ремонте или строительстве;
необходимость восстанавливать или сохранять существующие конструкции здания;
высокая трудоемкость, наличие дополнительных требований (например, организация реконструкции на действующем производстве без его остановки).

Для каждой такой проблемы в ходе реконструкции находят решения.

Если нужно работать в стесненных условиях

Реконструкция усложняется, если:

она проводится для объекта в зоне с высокой плотностью застройки;
территория, на которой расположено здание, имеет много коммуникаций, причем их нельзя отключать или переносить, либо они должны использоваться во время работ;
стесненные условия возникают из-за планировки или конструкции самого здания.

Если вокруг здания недостаточно свободного пространства, это учитывают при проектировании и организации реконструкции. Временные или вспомогательные сооружения выносят за пределы площадки, чтобы сэкономить место. При реконструкции в районе плотной городской застройки устанавливаются достаточно надежные ограждения по периметру территории, на которой будут вестись работы. Если будет выполняться демонтаж, установка свай или другие работы, связанные с высоким уровнем вибрации, отдельно контролируют состояние фундаментов и других конструкций, расположенных рядом зданий. На площадке используют легкую, компактную строительную технику (легкомонтируемые башенные краны с минимальной подкрановой площадью, компактные подъемные механизмы, другое оборудование). Строительные конструкции и элементы (включая арматуру, армокаркасы и другие) изготавливают за пределами площадки и подают с помощью автотранспорта непосредственно к месту работ.

При стесненных условиях на самом объекте отказываются от тяжелой строительной техники, используют легкий ручной инструмент. Объемные конструкции, которые будут устанавливаться в здании, проектируют заранее.

Если условия стеснены из-за большого количества инженерных сетей и коммуникаций, информацию о них, их расположении собирают на этапе изысканий. Если инженерные системы будут реконструироваться, проект для этого разрабатывают отдельно, но согласовывают с основной проектной документацией. Если нужно сохранить исходные характеристики инженерных сетей, работы планируют так, чтобы не затрагивать их или обеспечить их полное восстановление после завершения реконструкции. Возможно создание временных коммуникаций и систем, их использование, пока основные сети отключены.

Когда нужна адаптация

Часто здания реконструируют, изменяя их назначение. Для этого приходится менять планировку, расположение инженерных сетей, высоту перекрытий и другие параметры. Адаптировать существующее сооружение под новые требования нужно рационально: так, чтобы объем изменений был минимальным. Для этого при проектировании моделируют использование объекта после реконструкции, выстраивают основные процессы, изменяют только те параметры объекта, которые им не соответствуют.

Специальные работы

Среди них предпроектные изыскания, обследование существующих сооружений (в том числе на прилегающих территориях), анализ текущей, требуемой функциональности объекта. На производственном этапе выполняется реставрация, усиление, восстановление отдельных конструкций, их разборка или замена, другие специальные работы. Для их проведения важно привлекать персонал с достаточной квалификацией. Если не делать этого и применять только стандартные технологии строительства и ремонта, результат будет неудовлетворительным.

Трудоемкость

Считается, что в среднем при реконструкции трудоемкость возрастает на 25-30% по сравнению с новым строительством. Это связано с необходимостью выполнять демонтаж для одних и восстановление для других конструкций, с ограничениями в выборе технологий, материалов (особенно если реконструируют здание, имеющее историческую или архитектурную ценность), с проведением работ в стесненных условиях. Высокую трудоемкость учитывают при планировании, выполняют корректировки при нормировании труда. Это позволяет правильно рассчитывать сроки реконструкции, исключать задержки при ее выполнении.

Нужно реконструировать действующий объект

Реконструировать производственное, коммерческое, общественное здание можно, не останавливая работу размещенных в нем организаций. Для этого реконструкцию планируют так, чтобы проводить ее последовательно в разных помещениях или на разных этажах. При этом отключение энергии или водоснабжения, шумные или другие мешающие работы планируют на те периоды, когда размещенные в здании организации закрыты.

Строительная компания "Олимпия" имеет опыт такого проведения реконструкции для коммерческих, производственных сооружений, медицинских центров. Если еще на этапе проектирования учесть, что объект будет оставаться действующим, работы можно спланировать так, чтобы они не причиняли неудобств, проводились с соблюдением норм безопасности и установленных сроков.