Как увеличить площадь здания
Дополнительную площадь получают за счёт пристройки, надстройки, устройства нового уровня или приспособления существующих помещений. У каждого варианта свои ограничения по участку, конструкциям и эксплуатации. Перераспределение комнат может увеличить полезное пространство без изменения общей площади здания, поэтому сначала уточняют, какой результат нужен собственнику и как его будут учитывать в документах.
Если коротко: сначала решают, что нужно — пристройка, надстройка, новый уровень внутри или освоение подвала и чердака, — затем проверяют права на участок, предельные параметры и выдержат ли конструкции новую нагрузку. Пристройка и надстройка — это реконструкция с проектом и, как правило, разрешением на строительство; внутренние изменения проверяют отдельно.
Проверка участка и разрешительный порядок
Пристройка и надстройка изменяют параметры объекта и относятся к реконструкции по статье 1 ГрК РФ. До разработки проекта проверяют права на землю и здание, вид разрешённого использования, правила землепользования и застройки, ограничения и предельные параметры. Свободная площадка рядом со стеной может находиться в зоне сетей либо за границей участка.
Градостроительный план земельного участка используют как источник данных для проектирования. По статье 49 ГрК РФ определяют необходимость экспертизы, по статье 51 — получения разрешения на строительство с учётом предусмотренных исключений. ГПЗУ — это исходные данные для проекта; начать реконструкцию позволяет разрешение на строительство, если оно требуется. В график включают также процедуры завершения работ и изменения сведений об объекте.
При общей собственности проверяют права на затрагиваемые конструкции и помещения. Арендатор согласует изменения с собственником; использование общего чердака или подвала требует отдельной оценки прав на него. Например, если чердак в документах значится как технический, арендатор не может просто занять его под склад: сначала решают вопрос с собственником, коммуникациями и документами.
Обследование перед выбором решения
Обследование здания должно отвечать на вопросы будущего расширения. Проверяют основания, фундаменты, несущие стены, колонны и перекрытия, уточняют материалы и прежние изменения. Для надстройки рассчитывают путь передачи новых нагрузок до грунта; для пристройки — взаимное влияние сооружений и земляных работ.
Нагрузки собирают с учётом назначения новых помещений, перегородок, оборудования и инженерных установок. Проверяют монтажные стадии: временное складирование материалов может нагружать существующее перекрытие иначе, чем эксплуатация готового этажа. Необходимость усиления устанавливают расчётом. Методы работы с отдельными конструкциями рассмотрены в статье об усилении элементов здания.
Пристройка и примыкание к зданию
Пристройка увеличивает пятно застройки. На плане проверяют проходы, пожарные проезды, места разгрузки, наружные сети и доступ к существующим входам. Устройство перехода или нового дверного проёма согласуют с несущей схемой основного здания. Порядок разработки котлована должен сохранять устойчивость его основания.
Новое и существующее сооружения могут оседать по-разному. Поэтому рассматривают разделение осадочным швом; необходимость и устройство шва либо допустимость совместной работы обосновывают расчётом. Жёсткое соединение фундаментов и стен не назначают по одному признаку близкого расположения. Шов прорабатывают по всей необходимой высоте конструкций.
В узле примыкания сохраняют возможность предусмотренных перемещений и защиту от воды. Гидроизоляцию подземной части, примыкание кровли и наружную отделку увязывают между собой. Если пристройка перекрывает старые окна, проверяют освещение и вентиляцию остающихся помещений. Снеговые мешки у перепада высот и водосброс с верхней кровли учитывают в проекте.
Надстройка и мансарда
Надстройка добавляет этажи и нагрузки на существующие опоры. Проверяют не только прочность элементов, но и пространственную работу здания, осадки и устойчивость на период демонтажа старой крыши. Для эксплуатируемых нижних этажей предусматривают защиту от осадков и условия выполнения работ над людьми.
Мансарда меняет использование подкровельного объёма, а иногда высоту и конфигурацию крыши. Проверяют допустимость размещения помещений, их высоту, освещение, теплозащиту и выходы. Лестница, инженерные шахты и технические зоны занимают часть получаемой площади; их показывают до оценки экономического результата.
При изменении этажности и вместимости пересматривают пожарные решения, в том числе площадь отсеков и эвакуацию. Применимость существующей лестницы определяют для новой схемы использования. Устройство дополнительного уровня не сводят к выбору лёгкого материала стен.
Подвал, чердак и встроенные уровни
Для освоения подвала проверяют допустимое назначение помещений, влажность, высоту, вентиляцию, выходы и положение сетей. Понижение пола затрагивает грунт рядом с подошвой фундаментов и требует расчётного решения. Облицовка сырой стены не устраняет поступление воды. Если нужные условия обеспечить нельзя, подвал сохраняют для допустимой функции.
На чердаке оценивают перекрытие, состояние крыши, доступ и возможность разместить инженерные системы. Техническое пространство с обслуживаемыми коммуникациями нельзя занимать без решения по их эксплуатации. Переоборудование связывают с правами на помещение и изменением характеристик объекта.
Антресоль или встроенный этаж создают полезный уровень внутри высокого помещения, но влияют на несущую схему, площадь и эвакуацию. Порядок оформления антресоли определяют по тому, что фактически меняется в здании, а не по её названию. Проверяют фактические параметры решения и квалификацию работ. Высоту каждого уровня проверяют вместе с толщиной перекрытия, инженерными трассами и назначением помещений.
Инженерия и приёмка
Инженерные системы рассчитывают на новую площадь и пользователей. Проверяют мощность ввода, тепловую нагрузку, вентиляцию, воду и канализацию. Свободный патрубок или кабельный канал говорит лишь о месте подключения; хватит ли воды, тепла и мощности, показывает расчёт. Места установок, трассы и доступ к обслуживанию включают в проект здания.
Приёмка охватывает скрытые соединения, усиление, гидроизоляцию и испытания сетей. Передают исполнительные документы и ограничения по нагрузкам, если они предусмотрены. После необходимых процедур ввода актуализируют технический план и сведения ЕГРН в установленном для выполненных изменений порядке.
Компания «Олимпия» выполняет реконструкцию зданий по договору и смете. Возможность расширения, этапы работ, порядок приёмки и гарантийные условия определяют по исходным данным и проекту.
В октябре строительная компания «Олимпия» предлагает специальные условия на ремонт офисных помещений. 
По вопросам снабжения, поставки материалов и другим видам сотрудничества просьба обращаться исключительно на электронную почту