1. Главная
2. Информация
3. Вопросы реконструкции
4. Редевелопмент: возможности реконструкции промышленных объектов

Редевелопмент: возможности реконструкции промышленных объектов

В крупных городах несмотря на плотную застройку сохраняются большие территории промышленных зон, которые не используются. В Москве на них приходится около 17% от площади всей «старой» части столицы. Больше половины московских промышленных зон (48 из 83) подлежат редевелопменту.

Проекты редевелопмента реализуются с участием городских властей или в частном порядке. Их целью является использование свободной площади, создание городской среды с нужными параметрами. Для этого выполняют благоустройство, создают парки и новые инфраструктурные объекты, строят новые пешеходные пространства, реконструируют набережные.

Такие проекты могут быть очень крупными. Яркий пример — редевелопмент территории ЗИЛа. Работы здесь ведутся с 2013 года, расчетный срок реконструкции 15 лет, площадь реконструкции 392 га. Это крупнейший проект ревитализации в России и Европе. Чаще для редевелопмента используются менее крупные объекты: у них меньше объем инвестиций, а также сроки проведения работ и окупаемости.

Виды и примеры редевелопмента

Есть несколько способов ревитализации неиспользуемых территорий. Часто их комбинируют.

Реновация

Конструктивные особенности объекта сохраняются, но сам он проходит обновление. Чаще всего его функциональность сохраняет исходное направление (например, производство), но использование предполагает переход на современные технологии (например, ресурсоемкое производство заменяется высокопроизводительным).

Пример реновации — ЖК Рассвет Loft-Studio, лофт-проект, реализованный на территории бывшей мебельной фабрики Мюр и Мерилиз. На месте предприятия теперь находится апарт-комплекс бизнес-класса с благоустроенной территорией.

Музеефикация

Редевелопмент, при котором сохраняется или восстанавливается архитектурно-художественная составляющая, но назначение меняется, и промышленный объект преобразуется в музей или выставочное пространство. Метод чаще используется для небольших зданий или территорий. Он предполагает экспонирование промышленного оборудования, сохранившихся конструкций, сооружений или их элементов.

Хороший пример музеефикации — центр Зотов в здании бывшего хлебозавода №5. Сохранен облик строения, а также некоторые из оставшихся внутри конструкций. Круглая форма здания позволила создать внутри круговые галереи и трансформируемые залы для экспонирования.

Реконструкция

Характеристики здания в результате проведения работ меняются. Работы направлены на восстановление и улучшение качества. Они могут предполагать одновременную смену назначения.

Пример реконструкции со сменой назначения — Московский газовый завод, газгольдеры которого теперь используются для размещения офисов, апартаментов, коммерческих помещений, ночных клубов. В результате реконструкции в бывшей промышленной зоне был сформирован креативный кластер.

Приспособление

Здание приспосабливают для нового использования, меняют назначение, но при этом сохраняют исходные характеристики и архитектурный облик. Основным этапом работ является ремонт, реставрация, восстановление строения.

Пример приспособления с сохранением архитектурного облика — дом культуры ГЭС-2. В здании электростанции создан один из крупнейших культурных центров Москвы, при этом облик и некоторые конструкции сохранены.

Модернизация

Здание ремонтируется, обновляются изношенные или устаревшие элементы, устанавливается новое оборудование. Назначение при этом не изменяется. Если это производственный объект, то после модернизации на нем продолжают выпускать ту же продукцию.

Строительная компания «Олимпия» часто проводит модернизацию для зданий, в которых размещены действующие производства. Собственники зданий не изменяются, а работы предполагают адаптацию к использованию нового оборудования, к новым технологическим процессам. Это может быть усиление несущих конструкций или проведение перепланировки, изменение высоты перекрытий, расширение проемов, устройство новых инженерных систем, другие подобные работы.

Регенерация

Восстановление характеристик объекта, при котором назначение, а также архитектурный облик не изменяются. Для промышленных объектов проводится только в случаях, когда планируется перезапуск производства на той же территории после долгого простоя.

Регенерация возможна для зданий с хорошей сохранностью при условии, что дальнейшее использование объекта для производства рентабельно с учетом объема работ.

Реставрация

В этом случае редевеломент восстанавливает конструкцию, планировку, архитектурный облик, а также исходные характеристики строения с максимальным использованием аутентичных материалов, технологий. Объектами такого редевелопмента часто становятся не промышленные, а жилые здания, представляющие собой архитектурную ценность: старые особняки или доходные дома.

Хороший пример такой реставрации с частичной сменой назначения — особняк на улице Потылиха. Раньше здание использовалось как пассажирский вокзал, а сейчас представляет собой бизнес-центр с апартаментами.

Редевелопмент — это не только направление для инвестирования и возможность эффективно использовать постепенно высвобождающиеся в крупных городах площади. Он выполняет важную социальную функцию, формируя более комфортную, функциональную, безопасную городскую среду.