Обследование и подготовка здания к реконструкции
До основного этапа реконструкции здание обследуют и готовят к строительным, демонтажным и монтажным работам. От того, как пройдут эти два этапа, зависят проект, смета и график: обследование даёт проектировщику фактические данные о конструкциях вместо архивных предположений, а подготовка создаёт условия, при которых работы можно вести безопасно и без остановок. Обследование — первый этап работ на объекте, подготовка здания — второй.
Техническое обследование и сбор данных
Обследование проводят по заданию заказчика или проектной организации. Задание определяет, какие конструкции и параметры нужно проверить и на какие вопросы должно ответить заключение: выдержат ли перекрытия новое оборудование, можно ли надстроить этаж, в каком состоянии фундаменты под пристройку. Порядок обследования установлен ГОСТ 31937-2024; как оно организовано и что входит в услугу, описано на странице обследование зданий и сооружений. Для реконструкции важны четыре его составляющие и то, что каждая даёт проекту.
Подготовка и анализ документации. Собирают технический паспорт, поэтажные планы, проект здания и исполнительные схемы, планы инженерных сетей, результаты прежних обследований, сведения о перестройках и авариях. По ним составляют представление о расчётной схеме и нагрузках, на которые здание проектировали, уточняют условия эксплуатации и назначение, намечают места, где вероятны дефекты и расхождения с чертежами. Результат этапа — программа обследования: какие конструкции, какими методами и в каком объёме проверяют.
Предварительное (визуальное) обследование. Выезд на объект: сплошной осмотр конструкций снаружи и изнутри, фиксация видимых дефектов — трещин, прогибов, протечек, коррозии, разрушения кладки и бетона — с привязкой к планам и фотофиксацией, предварительные обмеры помещений и проёмов, сопоставление здания с проектом. По итогам определяют, нужно ли детальное обследование и в каком объёме, и уточняют программу. Если состояние конструкций очевидно и задача простая, обследование может этим этапом и ограничиться.
Детальное (инструментальное) обследование. Контрольные обмеры и обмерные чертежи, определение прочности бетона, кладки и металла приборами неразрушающего контроля, выявление армирования и толщины защитного слоя, вскрытия конструкций и отбор образцов для лабораторных испытаний, шурфы у фундаментов с осмотром кладки и грунта основания, измерение деформаций — прогибов, кренов, раскрытия трещин. На этом этапе фиксируют фактические сечения и материалы, из которых потом считают несущую способность.
Расчёты и заключение. Поверочные расчёты выполняют камерально, по данным детального обследования: несущую способность конструкций проверяют на существующие нагрузки и на те, что появятся после реконструкции. В заключении для каждой группы конструкций указывают категорию технического состояния — нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное, — приводят ведомость дефектов с причинами и рекомендации: что эксплуатировать без изменений, что ремонтировать или усиливать, какие нагрузки допустимы.
Что обследование даёт проекту
Заключение — исходные данные для проектной документации на реконструкцию: обмерные чертежи становятся подложкой для архитектурных и планировочных решений, фактические прочности и сечения — основой конструктивного раздела, ведомость дефектов — основанием для объёмов ремонта и усиления в смете. Без него проектировщик вынужден либо закладывать запас, который удорожает конструкции, либо проектировать по архиву, который не совпадает с построенным. Как заключение входит в состав разделов проектной документации и что ещё нужно для проекта, описано в статье о проектной документации для реконструкции; чем оборачивается пропуск этого этапа — расхождения с чертежами, скрытые дефекты, непредвиденные работы — разобрано в статье о технических сложностях реконструкции.
Что готовит заказчик к обследованию:
- архив по зданию — проект, исполнительные схемы, паспорт, прежние заключения, сведения о перестройках;
- доступ во все помещения, включая подвал, чердак, технические этажи и помещения арендаторов, с согласованными часами для шумных работ;
- согласие на вскрытия и шурфы с указанием мест, где их делать нельзя, и условий восстановления отделки;
- задание: какие изменения планируются, чтобы расчёт вели на будущие нагрузки, а не только на существующие.
Подготовка к реконструкции
Порядок подготовки определяют проектная документация и проект производства работ подрядчика. Подготовительные работы проводят, чтобы создать условия для строительства, замены конструкций и демонтажа и обеспечить их безопасное выполнение. На площадке:
- устанавливают ограждение по периметру работ, чтобы исключить доступ посторонних; при этом сохраняют проходы пешеходов, проезды и доступ к соседним зданиям — в плотной застройке это решают в стройгенплане, а в Москве на занятие городской территории оформляют ордер;
- доставляют и монтируют строительное оборудование: подъёмники, леса, грузоподъёмные механизмы;
- организуют временное подключение к электроснабжению и водоснабжению;
- выделяют площадки или помещения для складирования материалов и инструмента;
- оборудуют административные и бытовые помещения для персонала;
- подготавливают территорию: демонтируют мешающие лёгкие постройки, ограждают сохраняемые деревья, устраивают временное освещение.
Когда площадка подготовлена, переходят к работам в здании:
- освобождают помещения от мебели, оборудования и имущества, которое нужно сохранить. Обычно это делают собственники или арендаторы; при реконструкции медицинских учреждений, промышленных и сельскохозяйственных зданий демонтаж крупногабаритного оборудования может выполнять подрядчик, который затем ведёт реконструкцию;
- отключают здание или его часть от инженерных сетей и демонтируют заменяемое инженерное оборудование; если сети не затрагиваются, их не трогают, а в работающем здании переводят на временную схему;
- защищают сохраняемые помещения и элементы отделки: ограждениями, коробами, плёнкой;
- в местах демонтажа конструкций и несущих элементов устанавливают временные стойки и опорные каркасы по проекту усиления;
- для многоэтажных зданий устраивают технологические мусоропроводы;
- при фасадных работах фасад закрывают защитной сеткой.
Когда здание подготовлено, установлены вспомогательные и защитные конструкции, завезены оборудование и инструмент, начинают реконструкцию.
Строительная компания «Олимпия» обследует здания, разрабатывает проектную документацию с авторским надзором и выполняет реконструкцию в Москве и Подмосковье — генподрядом или отдельными этапами, на действующих объектах очередями. Пример — техническое обследование конструкций больничного корпуса в Москве: на первом этапе определено фактическое состояние несущих конструкций и составлено заключение с рекомендациями по ремонту и усилению.
Больничный корпус (1 этап)
Больничный корпус (2 этап)
В октябре строительная компания «Олимпия» предлагает специальные условия на ремонт офисных помещений. 
По вопросам снабжения, поставки материалов и другим видам сотрудничества просьба обращаться исключительно на электронную почту