Реконструкция офисных зданий и бизнес-центров
«Олимпия» реконструирует офисные здания и бизнес-центры для собственников и управляющих компаний: переводит здание в более высокий класс, перекраивает этажи под новых арендаторов, наращивает инженерные мощности, меняет фасад и входную группу, надстраивает этажи и пристраивает объёмы. Чаще всего задача начинается с экономики — собственник хочет поднять арендную ставку, — и наша работа в том, чтобы показать, что для этого придётся изменить в здании и в каком порядке. Чем реконструкция отличается от капитального ремонта и как устроен общий порядок работ, описано на главной странице раздела.
Реконструкция или капитальный ремонт этажа
Перекроить этаж под нескольких арендаторов, заменить электрику, вентиляцию и отделку, не меняя площадь здания и не трогая несущие конструкции, — как правило, это капитальный ремонт с перепланировкой, без разрешения на строительство. Реконструкцией работы становятся, когда надстраивают этаж, пристраивают объём или заменяют несущие конструкции; тогда нужны проект, экспертиза и разрешение. Новый ввод электроснабжения или вентиляционная установка на кровле сами по себе работы реконструкцией не делают, но требуют технических условий и согласия собственника здания. Где проходит граница в конкретном случае, определяем на осмотре — от этого зависят договор, сроки и состав документов.
«Поднять класс» здания тоже складывается из вполне материальных вещей: электрической мощности и свежего воздуха на рабочее место, высоты потолков, холлов и лифтов, парковки. Поэтому почти всегда это работа с инженерией, а не только с отделкой.
Что меняем в офисном здании
- Обследование каркаса, перекрытий, фундаментов и инженерных сетей; оценка резерва по электрической мощности, воздуху и холоду.
- Проектная и рабочая документация: планировка этажей, конструктивные решения, инженерные системы, фасад, организация работ по этажам; авторский надзор.
- Усиление и замена конструкций, надстройка, пристройка атриума или входной группы.
- Инженерные системы здания: электроснабжение, вентиляция и кондиционирование, холодоснабжение, водоснабжение и канализация, слаботочные сети.
- Фасад, кровля, общие зоны — холлы, лифтовые холлы, санузлы, лестницы.
Где обычно упирается проект
Планировка этажей. Коридорную систему с кабинетами переводят в открытые этажи с переговорными — или, наоборот, нарезают крупный этаж под нескольких арендаторов. Каждый вариант мы сразу проверяем по путям эвакуации: число выходов с этажа и ширина коридоров часто определяют, где можно поставить перегородку, а где нет. Поэтому планировку согласуем с собственником до того, как она уйдёт брокерам.
Инженерные мощности. Старое административное здание рассчитано на другое число людей и техники. До планировки запрашиваем выделенную электрическую мощность, расход приточного воздуха и резерв холода; если их не хватает, в проект входят новый ввод, вентиляционные установки с местом на кровле или в техэтаже, система холодоснабжения. Серверные, ИБП и кабельные трассы к рабочим местам закладываем в проект сетей, а не оставляем на отделку. Внутренняя инженерия арендатора — отдельная задача, она описана на странице ремонта офисов.
Фасад и входная группа. Новый фасад — самое заметное, что получает арендатор. Навесной вентилируемый фасад или штукатурную систему выбираем по классу пожарной опасности здания и несущей способности стены; входную группу делаем доступной для маломобильных посетителей — с пандусом или подъёмником, без порогов. Замена фасада меняет облик здания, а в Москве для части зданий и территорий это требует отдельного порядка до начала работ — он описан на странице ремонта фасадов.
Конструкции и площадь. Надстройка этажа, мансарда или пристройка атриума — реконструкция с проектом, экспертизой и разрешением, и перед ней мы обследуем фундаменты и каркас на новые нагрузки. Замена перекрытий под тяжёлые архивы и серверные тоже начинается с обследования. Варианты разобраны в статье об увеличении площади здания.
Работа при действующих арендаторах
Бизнес-центр редко освобождают целиком, и мы на это рассчитываем с самого начала. Работы ведём по этажам и крыльям: зону работ отделяем от арендаторов, шумные операции переносим на вечер и выходные, отключения общих стояков и щитов согласуем со всеми, кого они затрагивают, грузовой лифт и разгрузку ставим по графику управляющей компании. Эвакуационные выходы и один из лифтов работают на весь срок. Проходки в общие шахты и лифтовые холлы на время демонтажа закрываем, чтобы пыль не уходила на другие этажи; самые шумные операции — снятие стяжки, штробление — заранее обсуждаем с арендатором этажом ниже. Общий щит отключаем короткими окнами по графику управляющей компании, при необходимости — с временным питанием. Фасад меняем захватками с защитой окон и входов. Как это организуют на практике — в статье о ремонте зданий действующего предприятия.
С чем прийти на первую встречу
Документы на здание и участок с видом разрешённого использования, технический паспорт или обмеры, прежние проекты и исполнительные схемы сетей, технические условия на электроснабжение и тепло, сведения об арендаторах и их режиме работы. И задание: целевой класс здания, планируемое число рабочих мест, требования к парковке. По этим данным мы планируем обследование и проект; состав работ, этапы, смету и гарантийные обязательства закрепляем в договоре. Реконструкция торговых и офисных центров как инвестиционная задача разобрана в статье о торговых и офисных центрах.
Выполненные работы
В галерее — офисы, которые мы ремонтировали и реконструировали, среди них ремонт офиса для клиники Дикуля.
В октябре строительная компания «Олимпия» предлагает специальные условия на ремонт офисных помещений. 
По вопросам снабжения, поставки материалов и другим видам сотрудничества просьба обращаться исключительно на электронную почту