Снос или реконструкция?

Что лучше: снести здание и построить новое на его месте или сохранить дом, проведя реконструкцию? Для каждого объекта ответ будет своим. И в зоне индивидуальной застройки, и в городских жилых кварталах, и на территориях коммерческих или промышленных объектов выбор между сносом и реконструкцией оказывается непростым, а решение принимают в несколько этапов.

Оценка здания. Его обследуют, проверяя прочность несущих конструкций, перекрытий, кровли, состояние инженерных систем, окон, дверей, имеющихся строительных конструкций, элементов, материалов отделки. Если приходится выбирать между реконструкцией или сносом, техническое состояние объекта в любом случае будет неудовлетворительным. При его оценке решают, есть ли, что восстанавливать. Например, если фундамент хорошо сохранился, а несущие стены крепкие, восстановление может быть оправданным, даже если оно потребует замены перекрытий, кровельной конструкции. Если фундамент очень прочный, площадь объекта можно расширить, построив дополнительные этажи. Напротив, если основание слабое, реконструкция может предполагать замену используемых материалов на более легкие или уменьшение этажности здания. Если фундамент разрушен, несущие стены, перекрытия, кровля сильно изношены, являются ветхими, их проще перестроить, чем восстанавливать. В таких случаях чаще принимают решение о сносе и последующем строительстве.

Сбор информации об особенностях среды. Часто именно «окружение» дома требует сохранять его, не считаясь с затратами. Если ветхое знание расположено в зоне исторической застройки, в центре города, если оно имеет архитектурную или историческую ценность, снести его не удастся. Даже при очень плохом техническом состоянии для такого объекта может проводиться только реконструкция и реставрация.

Подготовка планов по использованию здания. В отдельных случаях восстановление объекта недопустимо потому, что он в принципе не соответствует строительным или санитарным нормам. Если он будет использоваться как жилой многоквартирный дом, для размещения медицинских, образовательных или других социально значимых объектов, для крупного производства, его техническое состояние, характеристики, планировка должны обеспечивать безопасную эксплуатацию. Если обеспечить ее, реконструировав здание невозможно, его сносят и выполняют новое строительство.

Оценка возможностей реконструкции. При оценке постройки важно определить, как именно ее можно улучшить. Не для всех объектов возможно увеличение полезной площади, возведение пристроек, проведение перепланировки или обновление инженерных систем. Если существующих возможностей реконструкции недостаточно для того, чтобы полноценно использовать здание, его снос может оказаться боле предпочтительным.

Есть ли компромисс?

Снос здания Да, при работе с объектами старой застройки компромиссы возможны. Обычно используется одно из нескольких решений.

Отложенный снос. Чаще всего применяется для участков под индивидуальную жилую застройку. Если от прежних хозяев остались хозяйственные постройки или старый жилой дом, их не сносят, пока идет строительство новых зданий. Эти строения могут использоваться для размещения оборудования, инструмента, материалов, для временного проживания. Их сносят, когда завершаются строительные работы. Реже старые постройки сохраняют, перестраивают, реконструируют. Реконструкция обычно проводится при ограниченном бюджете строительства и при условии, что старый дом хорошо сохранился.

Сохранение только облика. При такой реконструкции сохраняется только выходящий на улицу фасад исторического здания. Остальная его часть сносится, выполняется новое строительство. Часто такие работы являются очень сложными технически: обеспечить сохранность «фасадной» стены непросто. Такие проекты реализуют в Европе, сохраняя от исторических кварталов только их «фасадные» части. При этом для них выполняется полноценная реставрация, полное восстановление исходного облика. Это позволяет сохранять архитектурное наследие и улучшать при этом качество застройки в городской среде.

Строительство вокруг. Старое здание сохраняется, а вокруг него возводятся новые стены, перекрытия, другие строительные конструкции. Оно «встраивается» в новое здание, становится его частью. То, какая именно часть старого дома будет сохранена, определяется проектом реконструкции. Это может быть фасад и часть помещений или отдельные, наиболее сохранившиеся элементы (входная группа, фрагменты стен).

Реновация. Предполагает частичное сохранение старых зданий с возведением новых строительных конструкций, масштабной перепланировкой, перестройкой объектов. Реновация в России проводится для целых кварталов и даже улиц: дома перестраивают, формируя новое, более комфортное пространство и при этом частично сохраняя облик старых улиц.

Компания «Олимпия» выполняет обследование старых зданий, планирование реконструкции, строительные, реставрационные, ремонтные и другие работы для индивидуальных и многоквартирных жилых домов, общественных, коммерческих, промышленных объектов.