1. Главная
2. Информация
3. Инженерные системы
4. Реконструкция инженерных сетей

Модернизация инженерных систем здания: мощности, техусловия, проект

• Цены на электромонтажные работы
• Цены на сантехнические работы
• Отправить заявку

Модернизация инженерных систем — это замена или наращивание электроснабжения, тепла, воды, канализации и вентиляции здания под новые условия: больше оборудования, другое назначение, требования эксплуатации, которых не было при постройке. Для заказчика главный вопрос здесь не технический, а организационный: хватит ли зданию выделенной мощности, и если нет — кто, в какой срок и за чей счёт её добавит. Ответ зависит от сетевых организаций, а их процедуры занимают месяцы, поэтому модернизацию планируют от технических условий. Как диагностируют существующие сети, что оставляют и как стыкуют новое со старым, описано в статье об инженерных системах при реконструкции; здесь — когда модернизация нужна и как она проходит со стороны заказчика.

Поводы

Износ. Стальные трубы отопления и водопровода, проложенные тридцать лет назад, зарастают и теряют стенку; алюминиевая проводка и щиты с автоматами устаревших серий не держат нагрузку; вентиляционные установки работают без автоматики и фильтров. Когда ремонт участков повторяется каждый сезон, замена системы целиком выходит дешевле.

Рост нагрузки. Офис, где на этаже было двадцать компьютеров, получает серверную и кондиционеры на каждое помещение; в цех ставят линию с электродвигателями на сотни киловатт; в торговом центре открывается фудхолл с электрическими плитами. Выделенная мощность по договору энергоснабжения исчерпывается, а вводной кабель и трансформаторная подстанция — физически.

Новое назначение. Перевод склада в производство, административного здания в медицинский центр, жилого первого этажа в общепит меняет не только объём ресурсов, но и состав систем: появляются медицинские газы, технологическая вентиляция, жироуловители, резервирование электроснабжения.

Требования эксплуатации. Теплоснабжающая организация требует узел учёта и автоматику погодного регулирования, страховая — резервный ввод, арендаторы — поквартирный или поблочный учёт. Эти требования приходят извне и тоже становятся поводом для проекта.

Увеличение мощности и технические условия

Если здание после модернизации будет потреблять больше, чем ему выделено, нужны технические условия (ТУ) на подключение дополнительной мощности. Их выдают ресурсоснабжающие и сетевые организации по заявке правообладателя здания — то есть заказчика, а не подрядчика. Порядок для каждого ресурса установлен отдельными правилами Правительства РФ.

Электроснабжение. Технологическое присоединение регулируют Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861. Сетевая организация по заявке выдаёт договор с техническими условиями, в которых указано, где граница ответственности, что строит сеть и что — заявитель. Срок действия ТУ по этим правилам — от двух до пяти лет, и за это время заявитель должен выполнить свою часть мероприятий. В Москве и Подмосковье основная сетевая организация — ПАО «Россети Московский регион».

Теплоснабжение. Подключение к системам теплоснабжения регулируют Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 № 2115. Заявку подают теплоснабжающей организации, в зоне которой находится здание; в Москве это ПАО «МОЭК» или ПАО «Мосэнерго» в зависимости от зоны. Если здание на автономном источнике, вопрос решается не ТУ, а проектом котельной и, при газе, отдельной процедурой подключения к газовым сетям.

Водоснабжение и канализация. Подключение к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения регулируют Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 № 2130. В Москве их выполняет АО «Мосводоканал». Для общепита и производства отдельно проверяют состав стоков: при превышении допустимых показателей требуются локальные очистные сооружения, и это тоже должно попасть в проект.

Роль заказчика в этом процессе — подать заявки с расчётной нагрузкой до начала проектирования, получить ТУ, передать их проектировщику и затем выполнить или заказать подрядчику свою часть мероприятий: кабельную линию от точки присоединения, узел учёта, тепловой пункт, водомерный узел. Расчётную нагрузку для заявки считает проектировщик по составу оборудования и нормам — завышенная заявка оборачивается платой за лишнюю мощность, заниженная — повторной процедурой.

Проект и экспертиза

Проект на инженерные системы нужен всегда, когда меняется схема, нагрузка или оборудование: по нему согласуют решения с сетевой организацией, по нему монтируют и по нему принимают. Вопрос в том, в каком статусе он проходит. Если модернизация идёт в составе реконструкции здания, инженерные разделы входят в проектную документацию по постановлению Правительства РФ № 87 и проходят экспертизу вместе с ней по правилам ст. 49 Градостроительного кодекса. Если здание не реконструируют и замена систем не затрагивает конструктивные и другие характеристики безопасности, работы относятся к капитальному ремонту, для которого экспертиза проектной документации по ст. 49 не требуется; проект при этом всё равно разрабатывают — как рабочую документацию, по которой подрядчик выполняет работы, а сетевая организация проверяет выполнение ТУ. Отдельная проверка нужна там, где системы влияют на безопасность: электроустановки до подачи напряжения осматривает и допускает Ростехнадзор в случаях, предусмотренных его правилами; тепловой пункт принимает в эксплуатацию теплоснабжающая организация. Проектные услуги по инженерным системам — на странице проектирование инженерных систем.

Учёт ресурсов

Модернизация — удобный момент привести учёт в порядок, потому что узлы учёта проектируют вместе с новыми вводами. Для электроэнергии требования к приборам и их классу устанавливает сетевая организация в ТУ; для тепла узел учёта обязателен по правилам коммерческого учёта тепловой энергии и принимается теплоснабжающей организацией; для воды водомерный узел согласуют с водоканалом. Внутри здания закладывают поблочный учёт — по арендаторам, отделениям, цехам — с выводом на диспетчеризацию: иначе собственник не сможет ни распределить счета, ни найти, где теряется ресурс. Для вентиляции и кондиционирования аналог учёта — автоматика с расписанием и датчиками, которая снижает потребление в нерабочие часы.

Работа в действующем здании

Чаще всего системы меняют в здании, которое продолжает работать. Тогда проект делят на очереди по стоякам, щитам или зонам: новую сеть прокладывают параллельно старой, переключают потребителей в согласованные окна и демонтируют старое после того, как новое отработало под нагрузкой. Для медицинских учреждений требования жёстче: отключения согласуют с главным врачом по отделениям, для операционных и реанимации предусматривают резервные источники на время переключений, а вентиляцию чистых помещений не останавливают без временной схемы. Как это организуют на практике, описано на странице реконструкция и ремонт медицинских учреждений; общий порядок работ в работающем здании — в статье о ремонте зданий действующего предприятия. Наружные сети и вводы при реконструкции здания делают до отделки и благоустройства, а канализацию и дренаж — до устройства полов и отмостки.

Типовые ошибки

• Оборудование куплено до ТУ. Заказчик заказывает чиллер и трансформаторную подстанцию, а сетевая организация выдаёт точку присоединения в другом месте, с другим напряжением или на меньшую мощность. Оборудование лежит на складе, проект переделывают.
• Нет места под новое оборудование. Новая приточная установка в два раза больше старой и не проходит в венткамеру; новый тепловой пункт не помещается в старый узел; под щитовую с новыми панелями нет помещения нужного размера. Место под оборудование резервируют на стадии обследования.
• Нагрузка посчитана по старым нормам. Расчёт по фактическому составу оборудования и действующим сводам правил даёт другие цифры, чем проект тридцатилетней давности, — и в сторону роста, и в сторону снижения.
• Забыты смежные системы. Новая мощная вентиляция требует больше электроэнергии и тепла на нагрев воздуха; новые электроплиты на кухне — вытяжки и жироуловителей. Каждое изменение проверяют по цепочке.
• Нет переходной схемы. Старое отключили, новое не подключили, здание стоит без тепла в январе. Переходную схему рисуют в проекте, а не придумывают на объекте.

Инженерные работы «Олимпия» выполняет на объектах от 200 м² (отопление — от 100 м²) с гарантией 2 года по договору: проектирование систем, монтаж и пусконаладка, в составе реконструкции здания или отдельным этапом; ресторан быстрого питания на улице 1905 года — один из объектов, где компания выполняла ремонт и реконструкцию (страница объекта).