1. Главная
2. Информация
3. Вопросы реконструкции
4. Реконструкция зданий с изменением назначения

Реконструкция зданий с изменением назначения

Изменение назначения здания — одна из частых задач реконструкции. Эта задача может возникать при смене собственника, в результате развития территории, из-за изменения спроса на объекты разных категорий, по другим причинам. У реконструкции в этом случае будет несколько особенностей.

Возможна ли в принципе смена назначения?

Чтобы определить это, нужно обследовать здание, оценить его характеристики, состояние, а также потенциал использования в новом качества. Существует несколько основных параметров:

• Общие характеристики: этажность, площадь, планировка, характеристики строительных конструкций и другие.

Возможности реконструкции очень широки: она позволяет превращать жилые дома в торговые центры, бывшие производственные цеха в отели или бизнес-комплексы, магазины, торговые павильоны в логистические комплексы или склады. Однако при этом нужно учитывать, насколько новое и старое назначение различаются в части требований к характеристикам здания. Например, производству нужны просторные цеха, надежные фундаменты, чтобы разместить тяжелое оборудование. Если здание изношено, а его фундамент недостаточно прочен, реконструкция может оказаться нецелесообразной. Постройки ангарного типа не всегда подходят для жилья или отелей: придется переделывать слишком многое. Также и старые здания цехов с большой площадью и высотой потолков могут оказаться неудобными для размещения торговых или офисных площадей (хотя примеры такой реконструкции в Москве есть).

• Техническое состояние: исходные характеристики основных строительных конструкций, инженерных систем, степень износа.

Данные о техническом состоянии нужны, чтобы оценить экономическую целесообразность реконструкции. Если строительные конструкции сильно изношены, и нужен большой объем восстановительных работ, объем инвестиций может оказаться чрезмерным. Если объект будет реконструироваться для проекта со средней или небольшой доходностью, лучше искать максимально сохранившееся здание, чтобы переделать его, внося минимальные изменения в планировку и другие технические характеристики. Напротив, если смена назначения предполагает большой объем изменений при реконструкции (изменение этажности, перенос стен, перегородок, ремонт инженерных систем), то техническое состояние не так важно — даже если оно плохое, все изношенные конструкции так или иначе будут заменены.

• Потенциал использования: зависит от расположения, инфраструктурных показателей, других факторов.

То, насколько эффективным будет использование здания после реконструкции, зависит от того, как именно изменяется назначение. Если объект станет отелем, важно удобство его расположения (рядом с транспортными узлами, центром города, достопримечательностями). Если это будет торговый объект, дополнительно важна возможность организовать парковку, удобство подъездных путей, то, насколько развита инфраструктура в выбранном районе (все это влияет на проходимость, посещаемость). Для склада важны удобные подъездные пути. Для производства — возможность организовать склад, удобный подвоз сырья, отгрузку готовой продукции. Для каждого проекта реконструкции потенциал использования при смене назначения определяют отдельно.

Как проводится смена назначения?

Любой проект реконструкции капитальных зданий согласовывается. В ходе этого согласования, в том числе, обосновывают запланированные изменения. Это касается и смены назначения. Такие изменения должны быть безопасными, обоснованными экономически, они не должны противоречить существующим нормам (местным, федеральным). Если проводится смена назначения с жилого на нежилое или наоборот, ее нужно будет оформлять отдельно.

Чтобы изменить назначение здания, могут понадобиться следующие работы:

• Расширение площади: строительство пристроек, террас, веранд, дополнительных этажей.
• Перепланировка: изменение функций, площади, расположения существующих помещений, перенос стен, перегородок, дверных, оконных проемов.
• Ремонт инженерных сетей: перенос, модернизация, увеличение мощности, производительности или пропускной способности для электросети, водопровода, канализации, вентиляции. Устройство систем безопасности: видеонаблюдение, пожарная сигнализация, СКД. При оборудовании производств, складов с особыми режимами хранения, лабораторий, медицинских центров, предприятий общественного питания может требоваться установка специального инженерного оборудования.
• Изменение этажности: в том числе за счет строительства дополнительных этажей, устройства цокольного или мансардного этажа, переноса или демонтажа перекрытий.
• Усиление или замена основных строительных конструкций: укрепление фундамента, усиление, армирование несущих стен, перекрытий, кровельной конструкции.
• Обновление фасада, кровли: может проводиться, чтобы уменьшить теплопотери, снизить уровень шума. Если меняется назначение здания, может потребоваться и смена всего его облика, чтобы он лучше соответствовал новым функциям объекта.
• Благоустройство прилегающей территории: организация парковок, подъездных путей, пешеходных или прогулочных, рекреационных зон, площадок для складирования, погрузки, выгрузки продукции, создание других инфраструктурных объектов.

Строительная компания «Олимпия» реконструирует здания, выполняя смену назначения. Мы разработаем проектную документацию, поможем согласовать ее, организуем и выполним необходимые строительные, монтажные и отделочные работы.