1. Главная
2. Информация
3. Вопросы реконструкции
4. Реконструкция жилых зданий

Реконструкция и ремонт жилых зданий

Реконструкция жилых зданий может проводиться, чтобы изменить их назначение или улучшить характеристики жилья. Подходы к организации и проведению работ в этих случаях будут разными.

Реконструкция со сменой назначения жилого здания

В результате все здание или его часть можно перевести в нежилой фонд, чтобы использовать как коммерческую недвижимость, административный или общественный объект. Таким образом реконструируют здания, расположенные в центральной части города или вдоль основных его магистралей.

Особенности:

• требует перепланировки. На месте квартир создают просторные торговые или офисные помещения, залы. Несущие стены при этом сохраняют, либо переносят так, чтобы сохранить (или повысить) прочность постройки, оптимизировав планировку. Дополнительно выделяют пространства для холлов, лобби, широких коридоров или галерей;
• модернизация инженерных систем. Если назначение дома меняется, коммуникации переносят в соответствии с новой планировкой. При этом может требоваться устройство более производительной вентиляции, увеличение мощности электросети, монтаж дополнительных инженерных систем;
• увеличение площади. Может выполняться путем возведения пристроек, переоборудования цокольных и подвальных этажей, устройства мансард, строительства новых этажей. При таких работах обязательно контролируют состояние фундамента, несущих стен и других конструкций, принимающих нагрузки;
• улучшение характеристик: проводится ряд ремонтных работ, включая обновление теплоизоляции, звукоизоляции, замену кровельного покрытия (может предполагать изменение конструкции кровли), фасадные работы, строительство легких перегородок и стен, расширение оконных, дверных проемов;
• благоустройство территории. Если жилой дом будет использоваться как коммерческая недвижимость, на прилегающей к нему территории нужно организовать удобные подъездные пути, парковку с достаточным количеством мест, пешеходные дорожки, место для отдыха. Чтобы реконструированный объект улучшал состояние городской среды, прилегающую к нему территорию озеленяют, благоустраивают ее (прокладывают ливневую канализацию, устанавливают мусорные урны, организуют красивую и удобную въездную зону).

Если в нежилой фонд в результате реконструкции переносится только часть здания, работы организуют так, чтобы сохраняющиеся в нем квартиры были удобными, комфортными. Для этого может требоваться разделение входных, въездных зон, парковок, выполнение качественной звукоизоляции, модернизация вентиляционной системы и другие работы.

Реконструкция жилого здания для улучшения качества жилья

Работы проводятся по нескольким направлениям.

Планировочные решения. Планировка может не меняться, но при этом при реконструкции будут усилены несущие конструкции, улучшены характеристики стен. Изменение планировки может быть частичным (переносятся только легкие стены и перегородки). Возможно изменение структуры расположения квартир при той же площади здания или ее увеличение за счет возведения пристроек, строительства новых этажей, использования цокольного или мансардного этажа.

Если проводится перепланировка, характеристики квартир улучшают: убирают проходные комнаты, расширяют площадь кухонь, разделяют санузлы, объединяют комнаты и квартиры.

Ограждающие конструкции. Для старого жилого фонда реконструкция требует улучшения характеристик кровли и фасада и, в первую очередь, снижения потерь тепла. Для этого устраивают вентилируемые фасады или заменяют слой теплоизоляции, проводят ремонт кровли или изменение ее конструкции, выполняют замену отделочных материалов.

Ремонт. Предполагает восстановление или замену изношенных конструкций, замену декоративной отделки, усиление несущих конструкций, восстановление нормальной тепло-, звуко-, гидроизоляции.

Модернизация инфраструктуры. Жилым зданиям старой постройки требуется обновление инженерных систем (увеличение мощности электросети, реконструкция водопровода и канализации, системы отопления, вентиляции). Дополнительно могут устанавливаться системы безопасности. Реконструкция может предполагать улучшение характеристик прилегающей территории (ограничение проезда, устройство уличного освещения, ливневой канализации).

Подход к реконструкции жилого здания должен определяться характеристиками застройки. Если дом имеет архитектурную или историческую ценность, ее сохраняют, восстанавливая фасадные элементы, сохраняя облик здания. При реконструкции могут реставрироваться, восстанавливаться даже элементы внутреннего устройства, если они имеют ценность: лестницы, арки, лепнина, камины и др.

«Сталинские» здания рассчитаны на 100-150 лет эксплуатации и часто имеют хорошую сохранность. Реконструкция таких домов предполагает только их модернизацию: обновление коммуникаций, коррекцию планировок, благоустройство прилегающей территории. Типовые панельные дома имеют меньший ресурс эксплуатации, но и для них реконструкция оказывается выгодной. По опыту инженеров компании «Олимпия» она позволяет продлевать срок их службы еще на 30-40 лет, полностью меняя облик здания, его планировку и характеристики.