1. Главная
2. Информация
3. Быстровозводимые здания
4. Проектирование быстровозводимых зданий

Проектирование быстровозводимых зданий: этапы, разделы, экспертиза

• Цены на строительные и монтажные работы
• Отправить заявку

Быстровозводимые здания — склады, ангары, производственные корпуса, торговые павильоны, автоцентры, спортивные залы — собирают из заводского комплекта: стального каркаса и ограждений из сэндвич-панелей или профилированного листа. Для заказчика проект решает, встанет ли комплект изготовителя на его участок и грунт, выдержит ли покрытие снеговую нагрузку, пройдёт ли здание по пожарным требованиям для своего назначения. Разработка проекта идёт в несколько этапов: исходные документы на участок, изыскания, эскиз, проектная и рабочая документация, экспертиза, если она нужна, затем разрешение на строительство, а после монтажа — ввод в эксплуатацию и кадастровый учёт.

Капитальность определяют по связи с землёй и характеристикам объекта, с учётом понятий статьи 1 Градостроительного кодекса. Некапитальные строения не имеют прочной связи с землёй; их конструктивные характеристики допускают перемещение либо разборку и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и изменения основных характеристик. Например, склад из лёгкого каркаса на бетонных фундаментах с анкерами, как правило, капитальное здание, хотя его собирают из заводского комплекта за несколько недель. От установленного статуса зависят требования к документации и разрешительным процедурам.

Исходно-разрешительная документация

Её собирает заказчик — правообладатель участка. Эти документы определяют, что на участке можно построить, и становятся исходными данными для проекта:

• документы на землю — выписка из ЕГРН о праве собственности или договор аренды участка;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): виды разрешённого использования, границы допустимого размещения здания, предельные параметры — этажность, высота, процент застройки;
• технические условия на подключение к сетям — электроснабжение, водоснабжение и канализация, теплоснабжение или газ, связь, а также условия примыкания к автомобильной дороге; подробнее об инженерных системах и порядке получения технических условий;
• сведения об ограничениях: охранные зоны сетей, санитарно-защитные зоны, зоны с особыми условиями использования территории — их проверяют по ГПЗУ и ЕГРН;
• задание на проектирование от заказчика: назначение, площади, технология, оборудование, режим работы.

Состав документов зависит от назначения объекта и участка; перечень уточняют вместе с проектировщиком до начала работ — услуга описана на странице проектирование зданий.

Инженерные изыскания

Изыскания дают сведения об участке, без которых нельзя рассчитать фундаменты и привязать здание:

• инженерно-геодезические: топографическая съёмка, границы, существующие здания и сети, рельеф;
• инженерно-геологические: состав и свойства грунтов основания, уровень подземных вод, глубина промерзания, пучинистость — от них зависят тип фундаментов и глубина заложения;
• инженерно-экологические и гидрометеорологические — по требованию в зависимости от участка и назначения.

Для быстровозводимого здания изыскания особенно важны по одной причине: нагрузки от каркаса сосредоточены под колоннами, а их величина зависит от пролётов, покрытия, оборудования и условий площадки. На слабых и пучинистых грунтах отдельно стоящие столбчатые фундаменты под колонны ведут себя иначе, чем сплошная плита, и выбор между ними делают по данным геологии.

Эскизный проект

На эскизной стадии определяют посадку здания на участке, габариты и пролёты, высоту до низа несущих конструкций, расположение ворот, въездов, разворотных площадок, планировку помещений. Эскиз делают под технологию: для склада — зоны приёмки, хранения, комплектации и отгрузки, доки и проезды для техники; для производства — расстановка оборудования, потоки сырья и продукции, бытовые помещения; для автоцентра — шоурум, сервисная зона, мойка, склад запчастей. На этой стадии заказчик вносит основной объём правок; согласованный эскиз становится основой проектной документации, и менять габариты после него — значит пересчитывать каркас и фундаменты.

Проектная и рабочая документация

Состав разделов проектной документации устанавливает постановление Правительства РФ № 87 в действующей редакции; подробно он разобран в статье о проектной документации. Для быстровозводимого здания основные разделы такие:

• пояснительная записка — исходные данные, задание, технико-экономические показатели;
• схема планировочной организации земельного участка — посадка здания, проезды, площадки, благоустройство, вертикальная планировка;
• объёмно-планировочные и архитектурные решения — планы, фасады, разрезы, ограждающие конструкции;
• конструктивные решения — фундаменты, каркас, связи, прогоны, узлы крепления ограждений, расчёты на нагрузки;
• сведения об инженерном оборудовании и сетях — электроснабжение, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, связь;
• технологические решения — для производственных и складских зданий;
• проект организации строительства — последовательность монтажа, краны, площадка; чем он отличается от проекта производства работ подрядчика, описано в статье о ПОС и ППР;
• мероприятия по пожарной безопасности, охране окружающей среды, доступу инвалидов, требования к безопасной эксплуатации;
• смета — при бюджетном финансировании или по решению заказчика.

Рабочая документация детализирует проект до уровня монтажа: деталировочные чертежи металлоконструкций, спецификации комплекта, раскладка панелей, узлы примыканий, кабельные журналы, чертежи фундаментов с опалубкой и армированием. Для быстровозводимых зданий часть рабочей документации — чертежи КМД на каркас и раскладку ограждений — выпускает изготовитель комплекта, и проектировщик согласует её со своими разделами.

Экспертиза и разрешение

Если коротко: отдельно стоящее здание не выше двух этажей и площадью до 1500 м² часто можно строить без экспертизы проекта. Исключение не работает в охранной зоне трубопровода, для объектов массового пребывания людей, для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, а для производственного здания — ещё и в случае, когда его санитарно-защитная зона выходит за границы участка. Подробности — ниже.

Необходимость экспертизы определяют по статье 49 Градостроительного кодекса. В части 2 предусмотрены разные исключения: пункт 4 касается отдельно стоящих непроизводственных объектов, не предназначенных для проживания, с количеством этажей не более двух и общей площадью до 1500 м² включительно. Пункт 5 допускает исключение и для отдельно стоящих производственных объектов в тех же пределах этажности и площади, если санитарно-защитная зона не требуется либо установлена или должна быть установлена в пределах участка размещения объекта.

Для обоих случаев проверяют ограничения: объекты, перечисленные в статье 48.1, в эти исключения не входят. Экспертиза также обязательна при размещении в охранной зоне трубопровода и для объектов массового пребывания граждан в предусмотренных законом случаях. Отдельно учитывают требования к государственной проверке достоверности сметной стоимости. Поэтому для небольшого склада, павильона или цеха все условия проверяют вместе: двухэтажный склад площадью 1200 м² может попасть под исключение, а такой же склад в охранной зоне газопровода — уже нет. Выбор государственной или негосударственной формы возможен только там, где закон не требует именно государственной экспертизы.

Для строительства капитального объекта по общему правилу получают разрешение на строительство, а по завершении — разрешение на ввод в эксплуатацию. Применимость исключений проверяют по статьям 51 и 55 кодекса. Для некапитальных объектов разрешения на строительство и ввод не требуются; при этом сохраняются требования к использованию участка, размещению и безопасной эксплуатации. Учтите: если экспертиза не нужна, разрешение на строительство всё равно может потребоваться.

После решения о выдаче разрешения на ввод уполномоченный орган направляет в орган регистрации прав заявление о кадастровом учёте и, в предусмотренных законом случаях, о регистрации права собственности. Порядок установлен статьёй 19 Федерального закона № 218-ФЗ и учитывает особенности финансирования и возникновения прав на объект. Застройщик обеспечивает подготовку технического плана и необходимых документов. Для объектов, которым разрешение на ввод не требуется, основания учёта и регистрации недвижимости проверяют отдельно; некапитальное строение не регистрируют как недвижимость только по факту его сборки.

Что специфично для быстровозводимых зданий

Комплект изготовителя и его привязка. Каркас и ограждения — заводские изделия со своими расчётами и документами. Задача проектировщика — привязать типовое решение к участку: проверить каркас на фактические нагрузки площадки, рассчитать фундаменты под колонны по данным геологии, увязать комплект с инженерными системами и технологией. Изготовитель отвечает за прочность конструкций комплекта при расчётных нагрузках; за то, что эти нагрузки назначены верно и фундаменты их воспринимают, отвечает проект здания.

Фундаменты под колонны. Обычно это отдельные столбчатые фундаменты с анкерными болтами или сваи с ростверком; полы по грунту проектируют отдельно от фундаментов. Точность установки анкеров определяет, встанет ли каркас без переделок, поэтому в проекте задают допуски и порядок геодезического контроля.

Снеговые мешки. Лёгкое покрытие чувствительно к снегу: у парапетов, перепадов высоты между пролётами, пристроек и оборудования на кровле могут формироваться зоны повышенной снеговой нагрузки. Нагрузки назначают по СП 20.13330.2016 с действующими изменениями для снегового района участка, и каждый перепад на кровле в проекте считают отдельно; об этом и о нагрузках от оборудования на покрытии — в статье о характеристиках быстровозводимых зданий.

Пожарные ограничения. Степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности здания зависят от назначения, этажности и площади пожарного отсека; от них — требуемый предел огнестойкости стального каркаса (часто с огнезащитой) и класс пожарной опасности панелей ограждения. Для складов с горючими товарами и производств с категорийными помещениями эти требования жёстче, и их проверяют до выбора комплекта. Подробно — в статье о быстровозводимых зданиях.

Типовой проект и привязка. Готовые решения изготовителей ускоряют проектирование каркаса и ограждений, но не заменяют проект здания: привязку, фундаменты, инженерные разделы, пожарный раздел и схему участка разрабатывают для каждого объекта. Порядок экспертизы и получения разрешений определяют по характеристикам объекта, условиям размещения и требованиям законодательства.

Компания «Олимпия» проектирует и строит быстровозводимые здания — склады, производственные корпуса, ангары, автоцентры — в Москве и Московской области: эскизная, проектная и рабочая документация с авторским надзором, строительство генподрядом или отдельными этапами.