Разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию

Многие по привычке говорят «получить разрешение на строительство», хотя формально для частного дома такого документа с 2018 года уже не выдают. Строительство и реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов ведутся по уведомительному порядку, установленному Градостроительным кодексом РФ: застройщик не получает разрешение, а уведомляет орган местного самоуправления о своих планах, и тот либо соглашается с заявленными параметрами, либо указывает на несоответствие. Разберем весь путь — от уведомления о начале строительства до регистрации права собственности на готовый дом.

Когда нужно уведомление

Уведомительный порядок применяется для объектов ИЖС — отдельно стоящих домов высотой не более 20 м и не выше трех надземных этажей, состоящих из комнат и вспомогательных помещений и не предназначенных для раздела на отдельные квартиры, а также для садовых домов. Если дом отвечает этим параметрам, разрешение на строительство в прежнем смысле не требуется — но уведомить администрацию до начала работ все равно необходимо: без этого дом впоследствии не удастся официально ввести в эксплуатацию и зарегистрировать.

Схема планировочной организации участка и начало строительства каркасного дома

Что подготовить до подачи уведомления

Перед обращением в администрацию нужны:

правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него еще не зарегистрированы в ЕГРН);
схема планировочной организации участка с указанием места размещения дома и отступов от границ;
параметры будущего объекта: площадь застройки, этажность, высота;
сведения о виде разрешенного использования участка — он должен допускать индивидуальное жилищное строительство.

Для типовых проектов детальная проектная документация к уведомлению не требуется — обычно достаточно схемы размещения дома и его основных параметров. Полный проект дома разрабатывают отдельно, но согласовывать его с администрацией по уведомительному порядку не нужно — важно лишь, чтобы заявленные в уведомлении параметры совпадали с тем, что закладывается в проект.

Подача уведомления о планируемом строительстве

Уведомление можно подать через портал Госуслуг, через МФЦ или лично в орган местного самоуправления (обычно это комитет по архитектуре и градостроительству муниципалитета). В уведомлении указывают данные застройщика, кадастровый номер и адрес участка, сведения о правах на него, параметры объекта и отступы от границ, а также подтверждение, что дом не предназначен для раздела на отдельные объекты недвижимости.

Орган власти рассматривает уведомление в течение семи рабочих дней (до двадцати — если участок расположен в границах исторического поселения и внешний облик дома нужно согласовывать отдельно). По результатам рассмотрения направляется один из двух ответов:

уведомление о соответствии заявленных параметров установленным требованиям — это и есть современный аналог разрешения на строительство. Оно действует десять лет: за это время нужно успеть построить дом и подать уведомление об окончании строительства;
уведомление о несоответствии — по сути мотивированный отказ. Его направляют, если параметры дома не укладываются в предельные значения, установленные правилами землепользования и застройки, если участок нельзя использовать под ИЖС, если уведомление подано лицом без прав на участок, либо — для исторических поселений — если внешний облик дома не соответствует требованиям к застройке территории.

Если пришло уведомление о несоответствии, есть два пути: скорректировать параметры дома (например, увеличить отступ от границы соседнего участка) и подать уведомление заново, либо обжаловать отказ, если он кажется необоснованным.

Если параметры дома меняются в процессе строительства

Уведомление о соответствии выдается под конкретные параметры — площадь застройки, этажность, высоту, расположение на участке. Если по ходу строительства они меняются (например, решили добавить этаж или изменить конфигурацию дома), нужно подать новое уведомление с уточненными параметрами до того, как продолжать работы. Возведение дома, который по факту не соответствует ранее согласованным параметрам, создает риски при вводе в эксплуатацию — на этом этапе фактические параметры сверяют с заявленными.

Ввод дома в эксплуатацию

После завершения строительства нужно подать уведомление об окончании строительства — по тому же принципу и в тот же орган, что и в начале. К нему прикладывают технический план дома, который готовит кадастровый инженер: он выезжает на объект, обмеряет здание и фиксирует его фактические параметры.

Администрация проверяет, соответствует ли построенный дом ранее согласованным параметрам, и при отсутствии нарушений направляет документы для постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности — по действующему порядку «одного окна» это делает сам орган власти, обращаться в Росреестр отдельно не нужно. Итог — выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на дом, и присвоенный ему почтовый адрес.

Типичные ошибки, из-за которых процесс затягивается

несоблюдение отступов от границ участка и соседних построек — конкретные минимальные расстояния устанавливают правила землепользования и застройки муниципалитета, и их стоит уточнить до проектирования, а не после подачи уведомления;
расхождение фактических параметров дома с указанными в уведомлении — например, дом оказался выше или больше по площади, чем заявляли;
истечение десятилетнего срока действия уведомления о соответствии — если стройка растянулась дольше, потребуется подавать уведомление заново;
отсутствие технического плана или ошибки в нем — план должен готовить кадастровый инженер, имеющий действующий квалификационный аттестат.

Специалисты строительной компании «Олимпия» сопровождают весь процесс — от подготовки схемы размещения дома и подачи уведомления о планируемом строительстве до получения технического плана и оформления документов на готовый дом.